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Agent immobilier - Crédit photo : © Fabio Balbi.jpg
Crédit photo : © Fabio Balbi.jpg

Sous-mandat entre un notaire et un agent immobilier

Auteur : BROGINI Benoît
Publié le : 12/03/2019 12 mars mars 03 2019
Actualités du cabinet
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 9 janvier 2019 n°17-27841, vient préciser la qualification juridique de la délégation de mandat entre un Notaire et un Agent Immobilier. La libéralisation progressive de la profession de Notaire entraînant une concurrence jusqu’alors peu connue dans ce secteur d’activité, une grande partie des Officiers Publics ont diversifié leur activité vers des secteurs qu’ils délaissaient auparavant et notamment celle de mandataire en transaction immobilière.

Cette avancée notable dans l’activité des agents immobiliers provoque des questionnements juridiques essentiels que la Jurisprudence tente de résoudre peu à peu.

S’est ainsi posé le problème de la délégation de mandat, qui, si elle est chose courante entre agents immobiliers, ne connaît qu’un développement, ou tout au moins une visibilité juridique très récente entre Notaire et Agent Immobilier.

La délégation de mandat, ou sous-mandat, permet à un mandataire immobilier de faire intervenir un autre agent dans la mission dont il est chargé par le mandant.

Si le mandataire délégué ne peut être qu’un agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle et donc relevant de la Loi Hoguet, le mandataire délégant peut parfaitement être un Notaire, donc un mandataire immobilier ne relevant pas du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970. 

La Jurisprudence a rapidement atténué, voire même exclu, le rigoureux formalisme des contrats signé avec un mandant non-professionnel, dans le cadre de la délégation de mandat entre deux agents immobiliers (Cass 1ère Civ, 3 janvier 1996 n°93-21281).

De même, les conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers dans le cadre de ces délégations de mandats, ont été également dispensées de l’application de la loi Hoguet et des règles contraignantes de l’article 6 de la loi de 1970.

L’évolution de l’activité des Notaires ne peut que développer des délégations de mandats envers un Agent Immobilier et pose ainsi une question cruciale, celle de savoir si le sous-mandat fait par le Notaire devra être soumis à la Loi Hoguet.

En effet, la non application de la loi Hoguet au sous-mandat est compréhensible dans les délégations entre deux agents immobiliers, puisque le délégant avait tout de même signé préalablement un mandat soumis à la Loi Hoguet, et de ce fait, le mandant avait bénéficié des protections spécifiques de la loi.

A l’inverse, le Notaire est explicitement exclu de l’application de la loi Hoguet par l’article 2  de la loi 70-9, et les mandat de vente qu’il signe avec ses mandants n’ont pas à respecter les dispositions de cette loi, à savoir notamment la détermination et la charge de la rémunération, les formalités de numérotation et d’enregistrement du mandat… L’agent immobilier qui intervient en délégataire d’un tel mandat doit-il respecter les dispositions de la loi Hoguet à son tour ou peut-il s’en dispenser ? 
La question s’est posée à la Cour de Cassation suite à un arrêt de la Cour d’Appel de RIOM.

En l’espèce, le Notaire avait délégué son mandat à un agent immobilier puis a refusé de lui régler sa rémunération une fois la vente conclue.

Le délégataire, qui a fait visiter le bien immobilier et a présenté l’acheteur, agit alors sur le fondement du contrat de louage de service, les articles 1779 et suivants du Code Civil.

La position du Notaire est intéressante puisqu’il part du principe que si les dispositions de la loi Hoguet ne sont pas applicables aux conventions de rémunérations passées entre deux agents immobiliers, le Notaire n’étant pas considéré comme agent immobilier (article 2 de la loi Hoguet), les dispositions de la loi 70-9 doivent alors s’appliquer à cette délégation de mandat, tout comme elles s’appliquent à un mandat classique entre un particulier et un agent immobilier.

Les conclusions soutenues par le Notaire sont redoutables pour l’agent immobilier puisque l’acte ne répondant pas aux exigences de la loi Hoguet il encourt la nullité sévère prévue par la loi 70-9 à tout mandat qui ne respecte pas ses obligations.

La Cour d’Appel a condamné le Notaire, considérant que le mandat initial n’ayant pas à respecter la loi Hoguet, le sous-mandat ne pouvaitt pas y être soumis non plus.

La Cour de Cassation fait litière des moyens du Notaire ayant formé pourvoi, et énonce « que dans les rapports existants entre le Notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application n’étaient pas applicables. » Le sous-mandat passé entre un Notaire et un Agent Immobilier dans le cadre d’une vente immobilière n’a donc pas à respecter les dispositions et obligations de la loi du 2 janvier 1970. L’agent immobilier peut ainsi connaître un cas où il va intervenir dans une vente, et obtenir paiement, sans qu’aucun mandat relevant de la loi Hoguet n’ait été signé.

Cet article n'engage que son auteur.

 
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