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Droit privé: les risques de la construction pour les tiers

Auteur : CHARLES-NEVEU Brigitte
Publié le : 28/07/2007 28 juillet juil. 07 2007
Actualités du cabinet
Particuliers / Patrimoine / Construction

Le caractère absolu et perpétuel du droit de propriété privée est consacré par l’article 544 du Code Civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer, des choses de la manière la plus absolue, pourvu ...

Qui sont les tiers ?Les tiers sont, bien sûr, ceux qui ne sont pas liés au Maître d'Ouvrage par contrat de louage d’ouvrage, et qui ne sont pas titulaires de droits réels sur l’ouvrage.

Ceux-là, en effet, bénéficient de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code Civil.

Les tiers, ce sont plus généralement, ceux qui n'étant ni contractant, ni ayant droit du Maître de l'Ouvrage - vont subir, du fait de la construction nouvelle, un préjudice réparable.

Ce sont principalement les voisins immédiats ou médiats de la construction ;

Ce sont encore les titulaires d'un droit de jouissance sur l'immeuble en construction dans leurs rapports avec les constructeurs :

Locataires, bénéficiaires d'un contrat de location-vente (jusqu'à la vente), locataires attributaires, locataires accédants (jusqu'à la levée de l'option), associés de sociétés d’attribution.

Ce sont enfin les locateurs d'ouvrage dans leurs rapports entre eux. Nous y reviendrons plus loin.

Quels sont les risques ?• Les risques susceptibles d'entraîner réparation sont tout d'abord ceux liés à l'activité du chantier proprement dite : cela recoupe les nuisances diverses (bruit, poussière, trépidations...) découlant pour les voisins du déroulement des travaux

• Ce sont aussi les risques affectant les constructions voisines : déstabilisation du terrain, mouvement de sol, fissurations, etc., ...

• Ce sont encore les troubles causés durablement par la construction nouvelle aux constructions avoisinantes : perte de vue, d’ensoleillements, atteints à l'esthétique de l'environnement, ... (et moins value en découlant)

• Enfin, il faut évoquer le risque accidentel auquel les tiers (et pas nécessairement les voisins) sont exposés : c'est le cas du passant qui chute sur le chantier mal protégé, qui est blessé par des matériaux, …

Cet éventail de situations génère à son tour un éventail de procédures aux fondements de droit les plus divers. DiscussionLe fondement juridique pourra varier en fonction des circonstances propres à chaque espèce et s'appuyer soit sur les règles classiques de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle, soit sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Si l’article 12 du NCPC fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, en revanche, il ne peut modifier le fondement juridique choisi par les parties. (Cas.Civ. 2ème 27.10.1982 d.84 , 292)

D’où l’importance de ne pas commettre d’erreur de droit dans la saisine de la juridiction, chaque régime obéissant à des conditions propres … Les règles classiques de la responsabilité délictuelleLa responsabilité pour faute :

1382 CC : « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par qui la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

1383 CC : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence » (régime général de la faute prouvée, du préjudice et du lien causal, règle du non cumul).

Ce sera le cas de l'entrepreneur, ou du Maître de l'Ouvrage, de l'architecte, du Bureau de Contrôle, qui causent aux tiers un préjudice (nuisance, accident, ... ) par leur faute dans le cadre de leurs interventions respectives.
(exemple : architecte condamné à réparer le préjudice causé aux tiers pour défaut d'insonorisation d'un cinéma PARIS 03.07.91 RDI 91 p. 424)

La victime pourra rechercher leur responsabilité in solidum (même si les fondements de droit sont différents).

Le cas échéant, le juge procédera à un partage de responsabilité dans les rapports inter-défendeurs, en s’appuyant sur les propositions de l’expert judiciaire.

Ce qui nous amène à rappeler l’importance des opérations d’expertise judiciaire et du rapport.

La responsabilité du fait des choses :

1384 alinéa 1 CC :« On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

La jurisprudence retient volontiers la responsabilité du gardien (notions de garde collective, attribution et transfert de garde, rôle actif ou passif de la chose, garde de structure et de comportement, voir note 101 sous 1384 page 1433, etc. …):

Ce sera par exemple le cas de l'entrepreneur qui, sans avoir commis de faute, cause des nuisances, ou occasionne un dommage à l'immeuble contigu, dès lors qu'il avait la grade effective du chantier, c'est à dire qu'il exerçait, lors de la survenance du dommage, les pouvoirs d'usage, de contrôle et de direction des travaux (certaines décisions ont retenu la garde des matériels ayant occasionné le dommage : CASS.CV.3, 08.03.78 D78 p.641).

A défaut d'établir que l'entrepreneur avait la garde effective du chantier, c’est le Maître de l'Ouvrage qui sera recherché comme gardien, propriétaire.

En règle générale, jusqu'à la réception des travaux, l'entrepreneur sera considéré comme gardien, et après livraison, la garde reviendra au Maître de l'Ouvrage (Bourges 15.02.93 JD 040878 Angers 05.03.90 JD 044326)

De même, le tiers non voisin victime d'un accident, pourra rechercher l'entrepreneur jusqu'à la livraison (ensuite, il se retournera éventuellement contre le propriétaire de l'immeuble, ou contre les locateurs d'ouvrage sur le fondement de l'article 1382).

Noter enfin que les dommages occasionnés « directement » par une construction édifiée en violation des règles d'urbanisme pourront être réparés devant la juridiction pénale, sur constitution de partie civile du tiers lésé. Le trouble anormal du voisinage occasionné par une construction nouvelleLa terminologie employée suppose donc qu’il existe des troubles « normaux » de voisinage !

Il est vrai que nous sommes des êtres grégaires, et avoir des voisins est un grand bonheur …

Encore faut-il cependant que nos voisins ne portent pas exagérément atteinte à notre bien-être !

C'est pourquoi la jurisprudence a dégagé un régime autonome de responsabilité, à partir de l'application de l'article 544 du Code Civil, qui consacre le caractère absolu du droit de propriété privée..

Ce régime se distingue de l'abus de droit par l'absence d'intention de nuire.

Pour une illustration récente : C.A. CAEN 21.02.2002 D. 02 IR 1181 (l’autorité de la chose jugée sur le rouble anormal de voisinage ne fait pas obstacle à une demande sur le terrain de l’abus de droit)

Il s'agit ici d'une responsabilité sans faute.

Ainsi, chaque fois que le tiers pourra établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients « normaux » du voisinage résultant des travaux de construction, il préférera ce régime, qui n’implique ni la démonstration d’une faute, ni celle de la qualité de gardien. Quelques données de procédure
• Le caractère « anormal » du trouble relève de l'appréciation souveraine et in concreto du juge du fond, c’est à dire « au cas par cas », en fonction de toutes les circonstances propres à chaque espèce (exigence de continuité, de durabilité du trouble).

• L'antériorité du trouble fait obstacle à l'action, sauf aggravation ou modification du trouble.

Ces critères sont repris dans l'article L 112-16 du CCH « Les dommages causés aux occupants du bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé, ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant, dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

• L'action relève des juridictions civiles de droit commun (référé si urgence). Les dommages occasionnés « directement » par une construction édifiée en violation des règles d'urbanisme pourront être réparés devant la juridiction pénale, sur constitution de partie civile du tiers lésé, mais on retombe ici sur le terrain de la faute.

• Le demandeur est la « victime » du trouble, même si elle ne réside pas en permanence dans les lieux troublés. (CAS. CV. 2ème, 28.06.1995)

• Le défendeur sera le responsable du trouble :

- Le Maître de l'Ouvrage, et plus précisément le propriétaire de l’ouvrage au moment où le trouble est allégué, même si ce n’est pas lui qui a fait réaliser les travaux (pour un syndicat de copropriétaires : CAS.CV. 3, 11.05.2000)

- Ou l'entrepreneur (qui n'est pourtant pas un voisin).

Cette dernière solution avait déjà été retenue par un arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 10 janvier 1968.

Pour la 3ème chambre, de 1971 à 1998, seule la responsabilité du Maître de l'Ouvrage était engagée et lui ouvrait une action récursoire contre l'entreprise.

L’arrêt du 30 juin 1998 a admis cependant que soit recherchée directement la responsabilité d'un sous traitant ...

• La réparation relève de l'appréciation souveraine des juges du fond et se traduira par :

- Des obligations de faire : remise en état, démolition, aménagement, déplacement d'un ouvrage ...

- Ou de ne pas faire : interdiction d'utiliser un engin de chantier, cessation d'une activité ...

- Avec ou sans astreinte, et/ou dommages et intérêts, ...

(voir par exemple GRENOBLE 22.05.2000 : pour mettre un terme au trouble causé par des balles de golf qui survolaient l’habitation voisine et endommageait sa toiture, les juges du fond ont ordonné, sous astreinte, l’éloignement du « fairway », le déplacement du « bunker » et de l’arrivée du trou n° 2, ainsi que la mise en place de grillages de 4 mètres de haut à chaque départ du trou n° 2 …)

( Egalement : Cass.Cv. 2ème 05.07.2001, qui refuse d’appliquer un coefficient de vétusté et rappelle que la réparation s’entend de la reconstruction à l’identique) Les hypothèses concernées
L'action recoupe les hypothèses ci après rappelées :

- Cas des nuisances de chantier (à la condition d'un certaine durabilité) :

Bruits causés par une pompe, un extracteur; odeurs nauséabondes, émissions de poussières, fumées, va et vient de camions et autres engins de chantier, …

- Cas des désordres causés à l'immeuble contigu:

Infiltrations d'eau, fissurations, lézardes, fragilisation d'un terrain suite à des travaux d'exécution du fonds supérieur, ensablement, …

D'où l'intérêt pour le Maître de l'Ouvrage de recourir au référé « préventif » qui fige l’état des lieux et évite toute tentative de faire prendre en charge par le Maître d’Ouvrage des désordres antérieurs.

- Cas du trouble causé par la construction achevée:

Immeuble de grande hauteur perturbant le tirage des cheminées voisines, la réception des émissions TV, atteintes à l'environnement : diminution ou privation d'ensoleillement, de vue (exp. : privation de la vue sur la cathédrale de Strasbourg - Colmar 11. 02. 94 JD 044884), altération du calme, de l’harmonie et de la sécurité d’une cour suite à la transformation d’une maison individuelle en 7 appartements affectés à la location (Cass. Civ. 3°, 10.07.2001 AJDI 01 p. 1019) ...

Seul le Maître de l'Ouvrage pourra être ici recherché, sauf son recours contre l'architecte ou les autres locateurs d'ouvrage, qui auraient manqué à leur devoir de conseil.

L’ouverture de l’action à des atteintes à l’esthétique ou à l’harmonie de l’environnement présente un risque de dérive, car nous sommes à l’évidence dans un domaine d’une grande subjectivité.

Certes, les demandes de permis de construire doivent prendre en compte l’insertion dans le site, au regard de la régularité administrative des dossiers (article R 412-2 Code de l’Urbanisme) et les autorisations de construire doivent répondre au souci de protection de l’environnement (articles R 111-14-2, R 111-21 du C.U.)

Mais le trouble anormal de voisinage résultant d’une responsabilité sans faute, peu importe, dès lors, que les règles d’urbanisme aient été respectées, que la construction ait été édifiée conformément au permis de construire, que les autorisations administratives éventuellement nécessaires aient été accordées. (C.A. RIOM 21.10.1999, J.D. n° 045438 - Cass. Civ 1°, 15.05.2001, JCP 2002, page 658)

Autre chose est donc l’appréciation personnelle par les voisins de leur propre environnement, et les Maîtres d’Ouvrage et les concepteurs (architectes, maîtres d’œuvre, …) devraient se montrer particulièrement vigilants sur ce point.

L’on peut néanmoins compter sur la sagesse des tribunaux pour poser les limites de l’action :

Ainsi, si les actions en trouble anormal du voisinage sont volontiers accueillies, la jurisprudence rappelle cependant qu'il n'y a pas de « droit acquis » à la vue, à l'ensoleillement, à la tranquillité, au paysage, … (TOULOUSE 17.09.91 RDI 93 p.220)

Plus poétique : « La vie végétale contribue au charme de la résidence en grande banlieue. Les chutes de feuilles, de fleurs et de graines, ainsi que l’ombre des arbres ne constituent pas un trouble anormal de voisinage » - PARIS 24.02.1994JD n° 020213.

Ou encore : « Nul ne peut s'ériger en censeur du caractère disgracieux de l'environnement architectural, si le trouble pouvant en résulter ne relève que d'une appréciation subjective et n'apporte pas une gène directe dans l'exercice du droit de propriété» - NIMES 30.01.97 JD O30002.

Un arrêt de la troisième chambre civile du 9 mai 2001 a cependant admis que la dégradation du paysage et de l’environnement urbain résultant de la réalisation d’un ensemble de 72 logements sur un terrain auparavant couvert de vignes juste en face de la maison d’habitation des demandeurs, alors que pourtant cette construction était parfaitement conforme aux règles d’urbanisme, constituait un trouble anormal de voisinage susceptible d’être réparé par l’octroi d’une indemnité ...

Enfin, et bien que ce ne soit pas tout à fait notre sujet, il importe de rappeler que, si les galopades d’enfants, claquements de portes, bruits instantanés et accidentels de la vie familiale ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage (PARIS 23ème 25.02.94), en revanche, tel n’est pas le cas du fait pour un voisin de s’exhiber habituellement nu à son balcon (GRENOBLE 07.04.97 JD n° 040472) !


En conclusion, la théorie des troubles excessifs de voisinage constitue une arme efficace pour assurer la protection des droits des voisins, à la condition, bien sûr, de ne pas en faire un usage … excessif ! Les actions récursoiresL’action récursoire du Maître d’Ouvrage sur les constructeurs :

• L'action pourra avoir un fondement contractuel si elle trouve sa justification dans une clause du marché, ou encore en vertu de la norme AFNOR, ou si elle s'appuie sur une faute contractuelle du constructeur à l'égard du Maître de l'Ouvrage (Cass.Civ. 3 10.01.78 – 04.11.71, PARIS 12.09.91)

Le manquement au devoir de conseil concerne souvent les contrôleurs techniques dans le cadre d'une mission de prévention des risques.

En l'absence de faute, la solution est sévère : le Maître de l'Ouvrage - qui n'a pas encore indemnisé les victimes- n'aura pas de recours contre le locateur d'ouvrage.

CASS.CV. 3, 19.02.1971 BC III n° 134 : maître d'ouvrage condamné sans recours possible contre les architectes « qui n'avaient à examiner les incidences du projet qu'au regard des techniques propres à leur art ».

• Elle aura un fondement délictuel ou quasi délictuel dès lors que le Maître de l'Ouvrage, ayant d'ores et déjà indemnisé les victimes, se trouvera subrogé dans les droits de ces dernières.

C'est la solution retenue par les arrêts de la 3ème chambre du 21 juillet 1999 (BC III n° 182 p. 125).

Le recours est alors soumis à la prescription de droit commun de 10 ans (art. 2270-1 CC), à compter de l'assignation du tiers victime.

(Noter toutefois une incertitude jurisprudentielle entre la 2ème et la 3ème chambre de la Cour de Cassation, analyse KARILA in RDI 97, n° 545 p.553) ...

L'action récursoire du vendeur d'immeuble à construire ( tenu en vertu des articles 1642-1 et 1646-1 du CC) et du vendeur d'immeuble achevé (1792-1 CC) sera également de nature délictuelle.

Enfin, les recours que les différents locateurs d'ouvrage pourraient être amenés à exercer entre eux seront de nature délictuelle, de même que l'action directe du Maître de l'Ouvrage contre un sous traitant.


L’action récursoire de l’entrepreneur sur le Maître d’Ouvrage :

Il est désormais constant que le tiers lésé peut actionner aussi bien l’entrepreneur que le Maître d’Ouvrage.

Dans l’hypothèse où l’entrepreneur, condamné au profit du tiers, a payé les condamnations, il y a tout lieu de penser qu’il bénéficie également de la subrogation dans les droits du voisin, à l’encontre du Maître d’Ouvrage.

Dans cette hypothèse, le caractère forfaitaire du marché pourra donc être remis en question … (Pas d’exemple jurisprudentiel connu à ce jour).

Toutefois, ce « risque » devrait conduire les Maîtres d’Ouvrage à revoir le contenu des marchés types et à inclure dans les contrats des clauses prévoyant que le Maître d’Ouvrage sera intégralement garanti par l’entreprise des conséquences des dommages aux tiers .

Une telle clause n’est pas considérée comme une exonération de la responsabilité décennale (CAS. CIV. 3ème 23.01.1991)

Actuellement, certains marchés prévoient que l’entrepreneur n’est tenu des dommages aux tiers qu’en cas de faute, ce qui sous entend qu’en l’absence de faute de sa part, le Maître d’Ouvrage fait son affaire personnelle desdits dommages. Autres casPour mémoire :

- article 1384 al.2 CC :« Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie d'immeuble ou de biens immobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance, ne sera responsable vis à vis des tiers des dommages causés par cet incendie, que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute, ou à la faute des personnes dont il est responsable, »

- article 1386 CC : « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. »

- article 1386-1 CC : « Le producteur est responsable, du dommage causé par un défaut de son produit, qu'il soit ou non lié par un contrat avec la victime ».

Issue de la Loi du 19 mai 1998, la responsabilité du fait des produits défectueux appellerait de plus longs développements qu’il n’est pas possible de faire ici. Ni contractuelle, ni délictuelle, elle constitue un régime autonome de responsabilité qui profite aux contractants comme aux tiers. Elle ne se cumule pas avec la responsabilité décennale et ne pèse que sur les fabricants, distributeurs et « incorporateurs » de produits.

- article 674 CC : « Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non, celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau, y adosser une étable, ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé de laisser à distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin. » Cet article n'engage que son auteur.
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