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Bilan des réformes des autorisations d’urbanisme

Auteur : GOVERNATORI Jean-Joël
Publié le : 02/07/2009 02 juillet juil. 07 2009
Actualités du cabinet
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L’objectif affiché de la réforme des autorisations d’urbanisme est de sécuriser les délais d’instruction, de simplifier la présentation de leurs règles procédurales et d’améliorer la sécurité juridique des autorisations.

Evolution du droit de préemption et perspectives du Grenelle II de l’environnementCet article est rédigé à la suite d'une formation animée par Yves PITTARD:
L’organisation de cette journée est commandée par la riche actualité dont bénéficie le droit de l’urbanisme (1) pris au cœur du mouvement de l’inflation normative (2). La thématique proposée par Me Yves PITTARD est au confluent du droit public et du droit privé car la modification du code de l’urbanisme intéresse tout aussi bien les « administrativistes » que les « privatistes ».

Si le temps d’un premier bilan de la réforme des autorisations d’urbanisme s’impose, celui-ci a surtout vocation à mettre en exergue les problématiques le plus souvent rencontrées par les professionnels du droit telles que l’attribution de permis conjoints (3), le changement de destination d’un bien ou la définition d’un lotissement (4).

A titre d’exemple, l’article R.123-9 du code de l’urbanisme fixe la liste des différentes destinations d’un bien immeuble. La détermination de la destination d’un bien impacte le régime juridique applicable en sachant que la destination est un élément de « discrimination », car les documents d’urbanisme peuvent prévoir des règles d’urbanisme différentes sur une même zone. L’interrogation porte donc sur le changement de destination d’un bien (5).

Par ailleurs, l’objectif affiché de la réforme des autorisations d’urbanisme, précise Me Yves PITTARD, est de sécuriser les délais d’instruction, de simplifier la présentation de leurs règles procédurales (6) et d’améliorer la sécurité juridique des autorisations en matière de péremption, de prorogation et de retrait (7).

Aussi, l’esprit du code de l’urbanisme est concentré en quelque sorte dans la nouvelle rédaction de l’article R.600-3 dudit code qui met fin à la jurisprudence Boulanger (8) permettant d’attaquer les permis de construire même pour une construction achevée si le pétitionnaire n’arrive pas à démontrer que l’affichage du permis a été fait en conformité avec le code de l’urbanisme. Désormais, la nouvelle rédaction de l’article R.600-3 pose le principe selon lequel un an après l’achèvement des travaux les recours ne sont plus recevables et ce en toute hypothèse.

Cette réforme rappelle notamment que le droit de l’urbanisme est un droit de l’occupation des sols qui n’interfère pas dans les rapports de droit privé.

De plus, la modification du code l’urbanisme a permis au pouvoir de normatif d’introduire un nouveau droit de préemption qui se démarque du droit de préemption urbain par sa procédure (9) et sa finalité (10). L’objectif est la rétrocession du bien préempté et non un usage propre comme pour la préemption ZAD (11).Ce droit de préemption est un outil juridique de préservation et de développement d’un certain type de commerce dans des centres-villes par exemple. Les biens concernés par ce droit de préemption sont les fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial.

Enfin, si le droit de l’urbanisme « lorgne » de plus en plus vers le droit de l’environnement, le mouvement tendant à la « grenellisation », pour reprendre les propos de Me Yves PITTARD, toute entière du droit ne manque pas d’irradier le nouveau droit de l’urbanisme qui intègre de façon substantielle les préoccupations environnementales.

Le projet de loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement et le projet de loi portant engagement national pour l’environnement doivent concrètement traduire l’indispensable interaction entre le droit de l'environnement et le droit de l'urbanisme.
Le débat porte sur le degré de pénétration des contraintes environnementales dans le droit de l'urbanisme. L’enjeu de la réglementation est justement de mettre fin aux antagonismes du couple droit de l'environnement/droit de l'urbanisme.

Les problématiques renouvelées du droit de l’occupation des sols impliquent d’établir le triptyque suivant : actualiser un droit ; moderniser les procédures d’aménagement ; ajuster les documents d’urbanisme aux contraintes contemporaines. Il est certain que la réécriture d’une partie du code de l’urbanisme appelle une nouvelle vague de réécriture des documents d’urbanisme locaux (12) et également des documents CERFA tels que le document relatif à la déclaration de cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial soumis au droit de préemption dont l’incomplétude dessert l’efficacité de l’action des communes quant à leur politique d’urbanisme commercial (13).

L’accumulation des textes intéressant le droit de l’urbanisme s’inscrit dans ce mouvement d’ « hyperactivité normative » qui est souvent à l’origine de réforme « mal pondue » nécessitant l’introduction d’ « un service après-vente » pour paraphraser M. Pierre Soler-Couteaux (14).


Index:
(1)P. Solers-Couteaux, La réforme des dupes ?, RDI juillet/août 2008, p. 297.
(2) Ordonnance du 8 décembre 2005 entrée en vigueur 1er octobre 2007 loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, décret du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non opposition à une déclaration préalable et enfin la loi du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement public et privés, loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures.
(3) P. Soler-Couteaux, La possibilité de demander une autorisation d’urbanisme à plusieurs, RDI janvier 2009, p. 23 et s.
(4) O. Savignat, note sous TA Melun, ord. réf. 2juillet 2008, n°080417/4, JCP construction urbanisme, nov. 2008, p. 28 et s. comm. n°170.
(5) J.-P. Meng, De quelques questions soulevées par le contrôle des changements de destinations, AJDA 2009, p. 86 et s.
(6) F. Polizzi, Evaluation de la nouvelle procédure d’instruction des autorisations d’urbanisme, AJDA 2009, p. 79 et s.
(7) P. Planchet, Le contrôle des constructions, aménagements et démolitions : premier bilan, AJDA 2009, p. 73 et s.
(8) CE 29 nov. 1999, M et Mme Boulanger, req. n°182214.
(9) Avis préalable des chambres consulaires pour la délimitation préalable du périmètre d’intervention. A partir de la déclaration de cession, la procédure se déroule selon les dispositions des nouveaux articles R. 214-3 à R. 214-10 du code de l’urbanisme. Plus exactement, l’exercice de ce droit de préemption oscille entre droit commun et
régles spécifiques.
(10) A. Boituzat, Le droit de préemption des communes sur les cessions de fonds de commerce et artisanaux et de baux commerciaux, RDI juillet/ août 2008, p. 313 et s.
(11) C. Bosgiraud, Libres propos relatifs au droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux, de baux commerciaux, JCP éd. N. avril 2008, p. 27 et s. n°1179.
(12) Par exemple, le PLU ne permet pas encore d’imposer des COS minimaux mais le droit de l’urbanisme tend à évoluer vers des densités de construction « plancher », v. aussi article L.123-1 du code de l’urbanisme modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009
(13) Le document CERFA n° 13644*1 n’indique ni le chiffre d’affaire du commerce, ni la masse salariale, or ces informations sont capitales pour que la commune exerce de façon éclairée sont droit de préemption.
(14) P. Solers-Couteaux, La réforme des dupes ?, chron.prec.,, p. 297.



Cet article est rédigé d’après une formation EUROJURIS animée par Yves Pittard, avocat honoraire au Barreau de Nantes et chargé d'enseignement à l'Université de droit de Nantes. Cette formation avait pour thème "Premier bilan des réformes des autorisations d'urbanisme".





Cet article n'engage que son auteur.
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