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Agent Immobilier : Sans mandat, aucune rémunération n’est due

Agent Immobilier : Sans mandat, aucune rémunération n’est due

Auteur : BROGINI Benoît
Publié le : 27/10/2016 27 octobre oct. 10 2016
Actualités du cabinet
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution

La Cour de Cassation est saisie dans le cas d’espèce suite à une décision rendue par un Juge de Proximité dans un litige opposant une agence immobilière au propriétaire d’un terrain en location.
  Cassation 1ère Civile 6 avril 2016 n°15-13950
  Le propriétaire du terrain confie à l’agence immobilière la mission de renégocier le bail et ne prévoit des honoraires qu’en cas de réussite, convenus à l’avance. L’agence immobilière ne parvient pas à renégocier le bail locatif, mais envoie malgré tout au propriétaire une facture concernant des honoraires relatifs à l’expertise, l’étude et le suivi du dossier. En l’absence de règlement, l’agence obtient et signifie une ordonnance d’injonction de payer, contestée par le propriétaire, l’affaire finissant donc devant le Juge de Proximité,  le principal n’excédant pas 4.000 Euros. Le Juge de première Instance déboute le propriétaire de ses contestations et le condamne au règlement du montant réclamé par l’agence, retenant que ces sommes n’étaient pas des honoraires à proprement parler mais des frais préalables indispensables au démarrage du dossier. La position de l’agence et du Juge de Proximité est la suivante : les honoraires de l’agence ne sont effectivement dus qu’uniquement si le bail est renégocié, selon le contrat signé entre les parties, mais, étant donné que la mission de renégociation impose une étude du dossier, du local et des prix avoisinants, en amont, les frais relatifs à cette étude ne peuvent qu’être réglé puisque constituant un préalable obligatoire. Ce n’est pas l’avis de la Cour de Cassation, saisie par le propriétaire du terrain à louer. En effet, la Cour considère que l’absence de mandat empêche toute rémunération et tout honoraire qui serait du à l’agence et que cela s’applique également à tout frais préalable qui aurait pu être engagé. La décision est logique, puisque se fondant sur les dispositions des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. L’article 1 de la loi liste les personnes relevant de ces dispositions, notamment les agents immobiliers, tandis que l’article 6 précise les conditions de rémunération des personnes concernées. Ainsi, il est expressément prévu que les conventions doivent prévoir les modalités de paiement et la détermination de la rémunération. De même, l’article prévoit que « aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. » La Cour de Cassation, fort justement ne prend pas la peine de se pencher sur l’ensemble des moyens exposés par le propriétaire du bien loué, et se borne à constater qu’en l’absence de mandat signé par les parties aucune rémunération ne peut être due sur d’éventuelles diligences engagées hors contrat. L’agence est donc soumise à un contrôle extrêmement strict de ses honoraires et doit donc veiller à ce que toute diligence entreprise soit comprise dans le mandat qu’elle signe avec son Client. En cas contraire, un avenant doit être signé avec le mandant, mais en aucun cas, l’agence n’a aujourd’hui la possibilité d’engager des frais hors contrat.   Cet article n'engage que son auteur.
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