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Réforme des autorisations d'urbanisme

Auteur : CHARLES-NEVEU Brigitte
Publié le : 13/02/2008 13 février févr. 02 2008
Actualités du cabinet
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme

Les précédentes réformes les plus conséquentes en matière d’urbanisme résultaient des Lois SRU du 13.12.2000 et Urbanisme et Habitat du 02.07.2003.

UrbanismeLes précédentes réformes les plus conséquentes en matière d’urbanisme résultaient des Lois SRU du 13.12.2000 et Urbanisme et Habitat du 02.07.2003.

Depuis, l’Ordonnance du 8 décembre 2005, la Loi ENL du 13.07.2006, les Décrets des 31.07.2006 (suspension de la validité du permis pendant procédure), 04.10.2006 (permis précaires), 05.01.2007 (pris pour l’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005), 10.05.2007 ( Loire, Yvelines, Val de Marne) sont venus apporter, si l’on peut dire, leur pierre à l’édifice.

L’ordonnance du 8 décembre 2005 a été prise par le gouvernement sur habilitation (Loi du 09.12.2004 sur la simplification du droit) sur la base du rapport de Me PELLETIER, qui évoque les conséquences économiques lourdes pour les gros projets bloqués par des recours administratifs, compte tenu de la durée des procédures !( On aurait pu aussi réformer la procédure administrative pour raccourcir les délais …)

Ces réformes sont supposées aller dans le sens de la simplification.

D’autres projets de loi sont à l’étude, pour compléter les nouveaux dispositifs ou corriger leurs erreurs. Les nouveaux formulaires CERFA sont en ligne. On nous annonce la simplification de la simplification…

Réjouissons nous, donc !

Nous avons attendu plus d’un an le décret d’application de l’ordonnance de 2005 et nous savons tous pourquoi l’entrée en vigueur de la majeure partie des nouvelles dispositions a été reportée au 1er octobre 2007 …

Je rappelle que l’autorité compétente doit statuer en appliquant les règles d’urbanisme à la date où elle prend sa décision (pas à celle de la demande), sauf dérogations légales et générales : Adaptations mineures, permis demandé suite à un CU en cours de validité (désormais, 18 mois), à l’égard des propriétaires ayant passé avec la commune un accord de participation au financement des voies et réseaux, reconstruction à l’identique du bâtiment détruit par sinistre, suite à annulation d’un refus de permis de construire (L 600-2, décision définitive et confirmation dans les 6 mois), …

Les autorisations d’urbanisme nourrissent un contentieux abondant.

Il n’est pas possible d’étudier chacune des nouvelles dispositions dans le temps qui m’est imparti. J’en ai donc sélectionné quelques unes qui paraissent, pour les praticiens que nous sommes, inspirer davantage la réflexion.



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L'article L 480-13 (Loi E.N.L. du 13.07.06)

L'article L 600-5 (Loi E.N.L du 13.07.2006)

L’article L 111-12 (Loi du 13.07.2006)

L’article R 600-1 nouveau

L'article R 600-2

L'article R 600-3

L'article L 600-3

L'article R 421-32

Le changement de destination

Le retrait

Le CU tacite

La conformité tacite

Le lotissement

La copropriété horizontale




L’ARTICLE L 480-13 (Loi E.N.L. du 13.07.06)

L’action civile en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être engagée QUE si un recours en annulation contre ledit permis a été fructueux, et dans les deux ans de la décision définitive.

L’action est dirigée contre le propriétaire (du sol, donc de la construction par voie d’accession, sous réserve des hypothèses de démembrement du droit de propriété).

Le délai d’exercice est raccourci en théorie (deux ans au lieu de cinq auparavant), mais en théorie seulement compte tenu de son point de départ qui n’est plus la date d’achèvement de la construction mais celle de la décision de justice définitive. Or compte tenu des délais d’instruction devant la juridiction administrative, de l’éventualité d’un appel, voire d’un pourvoi, le point de départ de l’action civile en démolition pourrait se situer plusieurs années après l’obtention du permis !

L’objectif de sécurisation de l’autorisation administrative ne semble donc pas atteint …

. L’action n’est désormais plus ouverte si l’illégalité du permis est constatée par voie d’exception. La question préjudicielle a vécu.

Pour conserver ses droits, le tiers aura donc tout intérêt à introduire un recours contre le permis.

L’objectif de sécurité ne semble donc pas, de plus fort, rempli …

. Le tiers conserve en toute hypothèse le droit d’agir en démolition soit sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (qui devrait être intégrée dans le nouveau Code Civil si l’on en croit l’avant projet CATALA), ou bien sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil, à condition de se prévaloir d’une faute – mais qui devrait être distincte de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique - ou encore, le cas échéant, pour non respect des dispositions du cahier des charges d’un lotissement. Rien n’exclut, sur le fondement des règles du Code Civil, de réclamer en outre des dommages et intérêts.
L’action en réparation du trouble anormal devrait donc susciter un regain d’intérêt, ce qui permet de conclure que l’autorisation d’urbanisme est peut-être sécurisée, mais pas la construction !

. Quid en cas d’annulation « partielle » du permis de construire (puisque désormais en application du nouvel article L 600-5, le Tribunal peut ne prononcer que l’annulation partielle de l’autorisation administrative) ?

Une démolition « partielle » - c’est à dire en rapport avec l’objet de l’annulation partielle - pourra t-elle être demandée ?

. L’action de l’article L 480-13 suspend le délai de validité du permis (tout comme, désormais, le recours administratif).

Le texte distingue le sort du propriétaire de celui du constructeur.

Contre ce dernier, une action aux fins d’obtention de dommages et intérêts doit être engagée dans les deux ans de l’achèvement si le permis a été annulé ou si son illégalité a été constatée.

La question préjudicielle retrouve donc son empire dans le cas de l’action indemnitaire contre le constructeur.

Mais quelle définition retenir pour le constructeur ? Celle de l’article 1792-1 du Code Civil ou une conception plus restrictive, comme proposé par certains auteurs ? Quid du propriétaire-constructeur ?

. Droit transitoire : Le texte est applicable aux travaux achevés après la publication de la Loi du 13.07.2006 (E.N.L.). Monsieur PERINET MARQUET a dénoncé un risque de rétroactivité de la loi (dans les cas d’expiration du délai de recours devant le juge administratif)

. Une dernière difficulté pourrait être signalée : celle de l’applicabilité de l’article L 480-13 nouveau devant la juridiction pénale …

A vrai dire, elle ne se posait pas pour moi jusqu’au colloque d’AIX EN PROVENCE du 25.05.07 où elle fut soulevée par un intervenant, M. Ludovic Pilling, par ailleurs vice procureur du TGI, pour qui ce texte ne se limiterait pas au procès civil …

Cette interprétation paraît très discutable : par exemple, la rédaction de l’article R 424-19 nouveau établit que pour le législateur, l’article L 480-13 concerne la seule juridiction civile.







L’ARTICLE L 600-5 (Loi E.N.L. du 13.07.2006)

D’application immédiate, ce texte consacre la possibilité pour le juge administratif de prononcer une annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme (alinéa 1).

La jurisprudence antérieure admettait la régularisation en cours d’instance, par la production d’un permis modificatif et sursoyait même à statuer dans l’attente de la régularisation, ou prononçait une annulation « conditionnelle » (TA AMIENS 24.05.2005 Dubruque). On sait aussi que le juge administratif se reconnaît de larges pouvoirs pour limiter l’effet rétroactif des annulations qu’il prononce…

L’annulation partielle existait déjà pour les participations financières (possibilité de demander l’annulation de la décision seulement « en ce que » telle ou telle participation ou taxe, ou cession gratuite de terrain a été imposée au pétitionnaire) et pour les constructions « divisibles » (par exemple, un hangar et un immeuble d’habitation, en deux emplacements distincts).

Mais le nouvel article L 600-5 conduit à s’interroger sur le maintien du principe de l’indivisibilité du permis de construire …

- Le texte s’applique t-il aussi aux DP (déclarations préalables, ex DT, déclarations de travaux) ? A la lettre du texte, la réponse est non ; le bon sens commanderait néanmoins une réponse positive…

- Quelles illégalités sont visées ? Sans doute pas les illégalités « externes » qui entachent à priori l’ensemble du projet (exemple : absence d’une consultation obligatoire). Sans doute pas des illégalités internes trop importantes (celles qui affectent l’économie générale du projet).

- Doivent-elles être nécessairement régularisables, comme l’ont soutenu certains auteurs ? A mon sens, non, sauf à conférer à l’alinéa 2 du texte un caractère impératif qu’il ne paraît pas avoir…

L’alinéa 2 est ainsi rédigé : L’autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l’autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Or rien n’oblige le bénéficiaire à former cette demande (en admettant que l’administration s’estime, elle, tenue de prendre un arrêté modificatif…).

La demande pourrait être formée par une partie (le bénéficiaire, le tiers) au cours de la procédure d’annulation, sous la forme désormais classique d’une demande d’injonction.

Ainsi : « en cas d’annulation partielle, enjoindre l’administration de prendre un arrêté modificatif tenant compte de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte, … »

On aurait pu également imaginer que le jugement vaudrait permis modificatif relativement aux points frappés par l’annulation partielle. Certes, le juge administratif veille à ne pas se substituer à l’administration, mais il le fait parfois (par exemple en matière d’autorisations d’exploiter une ICPE)…

Enfin, si les irrégularités relevées ne sont pas régularisables, le bénéficiaire se dispensera de demander un permis modificatif et conservera son projet « en l’état »… à charge pour lui de ne pas mettre en œuvre les travaux relatifs aux points annulés, ce qui l’exposerait au risque de poursuites pénales.

Cependant, ce texte sera peut-être le plus efficace en termes de sécurisation des autorisations d’urbanisme.

En effet, le contentieux de l’annulation des permis de construire risque en effet d’être profondément ébranlé dans la mesure où - les praticiens le savent bien -, lorsqu’un tiers exerce un recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire accordé à son voisin, ce n’est pas dans un but d’intérêt général ni par souci de voir respecter les règles d’urbanisme, mais parce qu’il veut empêcher son voisin de construire !

Obtenir une annulation partielle d’un permis, soit qu’elle soit rapidement régularisable soit qu’elle soit d’importance mineure, ne lui permet plus de bloquer le projet de construction, de sorte que le contentieux de l’annulation perd beaucoup de son intérêt.

Du point de vue du tiers, il faudra donc privilégier les moyens de légalité externe ou ceux, de légalité interne, de portée générale, textes du RNU, par exemple :


- R 111-2 : Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observations de prescriptions spéciales, s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publiques du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations

- R 111-15 : Le permis de construire ou la décision prise sur déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L 110-1 et L 110-2 du Code de l’Environnement.
Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observations de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

- R 111-21 : Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales .…

Le contentieux administratif aurait pu par l’effet de la modification de l’article L 600-5 revenir à sa vocation première (respect des règles d’urbanisme) plutôt que d’en faire un instrument de règlement de litiges de pur droit privé.

Mais la modification corrélative de l’article L 480-13 conduira néanmoins à conseiller le dépôt d’un recours en annulation, qui seul conditionne désormais l’ouverture de l’action civile en démolition.

Pour deux applications récentes du nouveau texte :

TA AMIENS 29.12.2006 req. n° 04-01732
TA LILLE 26.10.2006 époux Delannoy


L’ARTICLE L 111-12 (Loi du 13.07.2006)

Le rapport PELLETIER avait préconisé l’instauration d’un délai de prescription de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux, au-delà duquel l’irrégularité de la construction originelle ne pourrait plus être opposé. Cette réforme était appelée, depuis longtemps, des vœux des praticiens et de la doctrine la plus éclairée.

C’était notamment le souhait, maintes fois exprimé, du Professeur Hubert CHARLES …

Le projet de réforme a rencontré ici l’adhésion totale du Sénat mais, curieusement, l’hostilité de l’Assemblée.

Lors des débats à l’Assemblée (séance du 19 janvier 2006), M. Borloo, alors ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, avait affirmé :

« La République doit se doter de moyens beaucoup plus contraignants pour lutter contre ce type de délinquance (sic) – n’ayant pas peur du mot – que sont la construction, l’extension ou le changement d’affectation de certains bâtis »


Préoccupation qui paraît assez éloignée de l’objectif de sécurisation des constructions, par ailleurs invoquée, et, probablement, des aspirations sécuritaires de la majorité des français !

Après épuisement des joies de la navette parlementaire, la commission mixte paritaire a finalement adopté le texte, assorti de diverses exceptions, celle relative aux constructions réalisées sans permis de construire le vidant de l’essentiel de son intérêt.

Le texte :

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans (donc 10 ans et un jour ?) le refus de permis de construire ou de (comprendre : ou l’opposition à) déclaration de travaux (l’article 9 de la Loi du 13 juillet 2006 a déjà oublié qu’avec l’ordonnance du 8 décembre 2005, la déclaration de travaux est devenue la déclaration préalable) ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Le principe d’une prescription générale de 10 ans est donc proclamé.

Suivent 6 séries d’exceptions :

a) lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente

Le terme construction paraît manifestement se référer à la construction achevée depuis plus de 10 ans, laquelle restera donc de nature à exposer ses usagers ou les tiers à un risque de mort ou de blessures graves (même s’il n’y a jamais eu ni mort ni blessés …).

Quid si les travaux pour lesquels un permis est demandé ou une déclaration déposée ont pour effet non d’aggraver le risque mais de le diminuer ?

b) Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues à l’article L 480-13.

Sachant que, désormais, l’action de l’article L 480-13 ne peut être engagée que si le permis de construire a été préalablement annulé et dans les deux ans de la décision définitive prononçant l’annulation, on voit mal dans quel cas l’exception prévue au b) pourra affecter une construction achevée depuis plus de 10 ans … ?

Ou s’agit-il de l’action de l’article L 480-13 ancien ?

Suffit-il que l’action ait été engagée, même si elle a fait l’objet d’un désistement ? même si elle a été rejetée ?


c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L 341-2 et suivants du code de l’environnement ou un parc naturel créé en application des articles L 331-1 et suivants du même code.

On peut admettre que l’exception participe, ici, d’intérêts supérieurs – la défense de l’environnement - justifiant une protection renforcée.

d) Lorsque la construction est sur le domaine public

Dont acte ! La prescription ne jouera donc pas en faveur des ouvrages publics ; pour une fois, le bon exemple vient d’en haut !

f) Dans les zones visées au 1° du II de l’article L 562-1 du code de l’environnement

Il s’agit des zones dites « de danger » (rouges) des PPRNP : dans ces zones, les constructions sont normalement interdites ...

Non, je n’ai pas oublié le e), mais j’ai gardé le meilleur pour la fin :

e) Lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire

Le sort de ces constructions, anciennes, constituant souvent l’habitation principale d’une famille, achetée au prix du marché, de façon régulière, n’est donc toujours pas réglé !

Cette malheureuse exception est à rapprocher de l’article L 111-3, relatif à la reconstruction à l’identique du bâtiment régulièrement édifié après sinistre.

Ceci étant, le texte vise la construction réalisée sans permis de construire … mais pas sans déclaration de travaux ou déclaration préalable !

Il convient sans doute d’ajouter à la liste des exceptions le cas de l’autorisation obtenue par fraude, en vertu du principe général « fraus omina corrumpit »,

Mais quid du permis « annulé» ou « retiré », annulation et retrait emportant un effet rétroactif ?

Pour le professeur Périnet-Marquet, le texte ne vise que l’absence de permis.

Pour M. Kada Yahya, il faudrait raisonner par analogie avec le juge pénal : pas de rétroactivité ( voir également CE 05.03.2003 : le bâtiment édifié en vertu d’un permis annulé ne peut être considéré comme une construction régulièrement édifiée, …)

Quid également de la construction qui n’a pas respecté l’autorisation ??

Doit-on conclure au maintien de la jurisprudence Thalamy : il faut régulariser la construction existante en même temps que l’autorisation de nouveaux travaux ?

Pour M. Kada Yahya, il faudrait distinguer les irrégularités substantielles (pas de prescription) des autres.

Quid enfin de la construction devenue non conforme ??
Doit-on conclure au maintien de la jurisprudence Sekler : en l’absence de dispositions spécifiques du POS/PLU, le permis peut être délivré si les travaux rendent la construction existante « plus conforme » à la règle d’urbanisme ou sont étrangers à la non conformité ?

Ou s’en tenir à la stricte application du texte : l’exception ne porte que sur l’absence de permis.

La réponse appartient donc au juge administratif mais on ne peut s’empêcher de se demander où est l’avancée, en termes de sécurisation, par rapport à l’état antérieur ...
L’ARTICLE L 600-1-1 (loi ENL 13.07.06)

Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol que si le dépôt des statuts en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire

Le texte ne concerne pas les documents d’urbanisme.

Il est à rapprocher de l’article L 142-1 C. Environnement : les Associations agréées pour la protection de l’environnement devront avoir obtenu l’agrément AVANT la décision attaquée (mesure destinée à contrer la jurisprudence « commune de Saillagouse » sur la rétroactivité de l’agrément).

L’objectif non dissimulé de ce texte est de lutter contre les abus du droit d’ester qui ont pu être constatés et dénoncés.

Il implique cependant une limitation de l’accès au juge qui pourrait froisser la susceptibilité de la CEDH, comme l’ont notamment relevé les professeurs PERIGNON et BILLET.

Ces restrictions auront-elles une incidence sur l’appréciation, par le juge pénal, de la recevabilité des constitutions de parties civiles des associations ?


L’ARTICLE R 600-1 NOUVEAU

Issu du décret du 5 janvier 2007, ce texte est applicable aux actions introduites depuis le 1er octobre (comme les 2 suivants)

L’obligation de notification a disparu à l’encontre des documents d’urbanisme, mais pas contre les décisions individuelles …

Certes, elle est désormais tempérée par le nouvel article R 424-15 qui fait obligation au pétitionnaire de mentionner cette obligation sur le panneau d’affichage de son autorisation.

Quant au contenu de la mention, il suffit sans doute de reproduire les termes de l’article R 600-1 .

Le texte est plus précis, on peut en déduire qu’en dehors des cas visés, il n’y a plus d’obligation de notification et la jurisprudence ne devrait pas pouvoir l’étendre.

L’obligation vaut toujours pour les recours gracieux et en appel, mais elle est à présent codifiée.

- Le problème reste entier pour les recours en appel :

CE 05.04.2006, Duguet : le greffe n’est pas tenu d’inviter le requérant à apporter la preuve de l’accomplissement de l’obligation de notification dans un délai lui permettant encore d’y satisfaire, pas d’atteinte à CEDH (art. 6)

Ce point de vue n’est pas partagé par Me SOLER COUTEAUX : aucune raison que le droit au recours soit sacrifié sur l’autel … de l’organisation et du fonctionnement de la juridiction administrative !

Déjà en 1998, le professeur Ch. ATIAS écrivait, à propos de l’ex art. L 600-3 : Les exigences de cet article devraient être rappelées dans les notifications des jugements rendus par les Tribunaux Administratifs en matière d’urbanisme. A défaut et conformément au droit commun processuel, le délai de 15 jours ne devrait pas pouvoir être opposé au requérant …

Pour Frédéric SUDRE : le Conseil d’Etat persiste, dans une attitude familière, à ignorer délibérément la jurisprudence européenne des droits de l’Homme …


R 600-2

Le délai de recours des tiers court désormais à compter seulement d’une période continue d’affichage sur le chantier de 2 mois, conforme à l’article R 424-15. Cette disposition concerne le permis et la non-opposition à déclaration préalable.

L’affichage en mairie demeure, mais n’a pas d’effet sur le contentieux.

Subsistent également les difficultés de preuve de l’affichage continu par le bénéficiaire…

A l’égard du pétitionnaire, le délai court à compter de la notification (mais problème du courrier « simple ») – possibilité de courrier électronique.


R 600-3

L’action est éteinte au bout d’un an à compter de l’achèvement des travaux, dont la preuve résulte de la réception de la DAT, sauf preuve contraire.

Cela devrait inciter le constructeur à déposer la DAT (même si les travaux ne sont pas vraiment finis …)

S’il s’agit véritablement d’une extinction de l’action, le défaut d’affichage ne devrait pas avoir d’incidence …

Le texte ne concerne pas le permis de démolir.


L 600-3

L’Etat, la commune ou l’EPIC, qui défèrent au juge administratif une décision relative à un permis de construire ou d’aménager et assortissent leurs recours d’une demande de référé suspension, peuvent demander qu’il soit fait application des dispositions de l’article L 2131-6 alinéas 3 et 4 du CGCT, c’est à dire, qu’il soit statué dans le délai d’un mois et que le demande de suspension formulée dans les 10 jours de la réception de l’acte attaqué ait un effet suspensif.

Pour les autres personnes, le juge des référés devra se prononcer dans le délai d’un mois sur la demande de suspension,

Et ce, sous réserve sans doute, de l’application de l’article R 222-1 du CJA dans sa rédaction issue du décret du 23.12.2066 (7°) qui élargit les pouvoirs du juge de rejeter sans contradictoire les requêtes paraissant infondées …


R 421-32

Le « nouvel » article R 421-32 issu du décret du 31 juillet 2006 est devenu ancien, et remplacé par le R 424-19 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 5 janvier 2007 (toujours « nouvelle » ??)

En cas de recours (quel recours ? en annulation seulement, ou un autre ?- à compter de l’enregistrement de la requête au greffe ? de la notification de l’assignation civile ou de son placement ?) devant la juridiction administrative contre le permis (donc permis de construire, d’aménager et de démolir) ou contre la décision de non opposition à déclaration préalable, ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L 480-13, le délai de validité de l’article R 424-17 est suspendu (pas interrompu, un nouveau délai de même durée ne court donc pas) jusqu’au prononcé (pas la notification) d’une décision juridictionnelle irrévocable (définitive ?).

Mais on sait que la décision n’est définitive qu’une fois le délai de recours expiré …

S’agissant d’une suspension, peut-on imaginer, dans le cas de l’exercice successif de l’action en annulation du permis et de l’action ouverte par le L 480-13 et après divers recours en appel, que le délai de validité du permis expire entre le prononcé et l’acquisition du caractère irrévocable de la décision ?


LE CHANGEMENT DE DESTINATION

Pour ceux qui ont assisté cette année à nos 19ème Entretiens de la Citadelle, le changement de destination n’a plus de secrets …

Pour les autres, on rappellera seulement

- Que la définition des catégories va probablement poser autant de difficultés que ce qu’elle est censée en résoudre.

Quelques exemples relevés par la 3ème commission du 103ème Congrès des Notaires :
Les locaux destinés à recevoir des personnes âgées dépendantes doivent-ils être rangés dans la catégorie habitation ou service d’intérêt collectif ? Les locaux loués en meublé doivent-ils être rangés dans la catégorie habitation ou hébergement hôtelier ? Et quid de l’atelier d’artiste utilisant matériel industriel ?

Notre Confrère Yves Pittard, lors des derniers Entretiens de la Citadelle, a invoqué d’autres exemples…

- Que la confusion entre destination et usage n’est pas dissipée et que le problème de la perte de destination ne semble pas réglé.

A noter sur ce point :

- C.E. 12.01.2007 Epoux Fernandez, req. n° 274362 : ancien bâtiment agricole transformé en habitation depuis plusieurs années sans autorisation, dépôt d’une DT pour de nouveaux travaux sur l’habitation : le Conseil d’Etat refuse de remonter la nuit des temps, ne tient pas compte du fait que le changement de destination a été fait sans autorisation administrative (!) et conclut qu’il n’y a pas changement de destination, donc pas lieu à PC (mais simple DT) … indulgence paraissant totalement à l’opposé de la fermeté affichée par le législateur !

A noter également :

- annulation par le TA de PARIS (jugement du 2 août 2007)des dispositions du PLU de la ville de Paris qui édictaient des interdictions de certaines affectations (obligation de maintenir l’affectation des locaux en rez de chaussée sur rue dans certains quartiers aux commerces et artisanats) : ce n’est pas le rôle d’un document d’urbanisme (mais çà peut-être celui d’un cahier des charges de copropriété, ou de certaines dispositions du CCH. La ville de PARIS a fait appel.


LE RETRAIT

Pour les décisions (ne concerne pas les CU) rendues après le 1er octobre 2007, le délai est unifié : 3 mois
Il faut sans doute réserver l’ hypothèse du permis obtenu par fraude.

La décision de non opposition à déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait.

Rappel : en cas d’annulation du retrait, le permis initial est rétabli à compter de la décision prononçant l’annulation ; le délai de recours court à nouveau au profit des tiers. (CE 6 avril 2007).


LE C.U. « TACITE » … Art. L 410-1, R 410-12


En l’absence de réponse de l’administration à la demande de CU, le demandeur pourra se prévaloir d’un CU « tacite » au bout de :

- un mois à compter de la réception de la demande (AR ou récépissé) pour les CU d’information
- deux mois pour les CU opérationnels.

Ce CU aura une durée de validité de 18 mois, c'est-à-dire un droit, pour le demandeur, au maintien des règles d’urbanisme en vigueur pendant 18 mois.

L’administration reste toutefois saisie de la demande d’information à laquelle elle a l’obligation de répondre, même tardivement.

Ce qui est logique, sauf à faire disparaître la fonction informative (à l’origine, destiné à fournir des renseignements sur la constructibilité …) du CU !


LA CONFORMITE « TACITE » ?

A compter de la réception en Mairie de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT), l’administration a 3 mois pour contester et mettre en demeure, 5 mois dans les cas où le recollement est obligatoire( travaux concernant des immeubles inscrit au titre des monuments historiques, situés dans un secteur sauvegardé, un site inscrit au classé au titre de l’environnement, travaux concernant des immeubles de grande hauteur, des ERP, travaux dans un espace destiné à être classé dans un cœur de parc ou une réserve naturelle, travaux dans les PPRNP, PPRT et PPR miniers)

L’absence d’opposition de l’administration vaut-elle « conformité tacite » ??

Sinon, on se demande bien où l’avancée en termes de sécurité ?!

Si l’on veut une attestation, non pas de conformité, mais de « non contestation », il faut la demander.

L’administration a 15 jours pour la délivrer au bénéficiaire « du permis », pas de la DP ?

En cas de non réponse, s’adresser au Préfet …

Pour M. PILLING, plus personne en réalité n’atteste de la conformité … Le risque est celui d’un transfert du contentieux administratif vers le judiciaire et plus exactement vers le juge pénal…

Ce serait donc au juge pénal de vérifier la conformité !


LOTISSEMENT


Deux remarques pour se convaincre :

- qu’on n’a pas simplifié,
- qu’on a plutôt compliqué :

- Dans les relations entre colotis, le problème de la dualité entre les règles d’urbanisme et les règles du lotissement n’est toujours pas réglé !

- Il n’est plus possible de procéder à un simple détachement de parcelles, puisque désormais, deux parcelles suffisent à constituer un lotissement !



LA COPROPRIETE HORIZONTALE


Le nouveau régime du permis valant division parcellaire autorise aujourd’hui plusieurs maîtres d’ouvrage. (R 431-24)

Il donne un statut à la copropriété horizontale.

- Les Président et rapporteur de la 2ème commission du 103ème congrès des notaires ont conclu :

Le régime du permis de division devrait offrir au Maître d’Ouvrage unique les mêmes possibilités que celles reconnues aux MO multiples – notamment la gestion conventionnelle de la densité entre les lots créés. Le législateur a-t-il souhaité désormais offrir un cadre légal à la méthode STEMMER ?`

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